Einleitung
Gentrifizierung steht heute wieder im Zentrum öffentlicher Diskurse: In Großbritannien sind seit dem Jahr 2005 neue Veröffentlichungen zum Thema erschienen. In Ostdeutschland entdeckten Forscher der Universität Leipzig trotz schrumpfender Bevölkerungszahlen Spuren von Gentrifizierung in aufgewerteten Altbaugebieten. Im Westen Deutschlands brachte die zunehmende Kritik an Privatisierung und Verteuerung von Wohnraum in Großstädten das Thema wieder auf die Tagesordnung in akademischen oder politischen Veranstaltungen. Recherchen im Internet zum Stichwort "Gentrifizierung" bestätigen die neu entflammte Diskussion in Blogs, unentgeltlichen oder kostenpflichtigen Studienarbeiten sowie in Presse, Radio und Fernsehen. Der folgende Beitrag enthält nach einleitenden begrifflichen Klärungen einen Rückblick auf die nun schon 50jährige Geschichte dieses Phänomens, eine Diskussion aktueller Erscheinungsformen und Ursachen in Deutschland sowie einen Ausblick auf perspektivische Entwicklungs- und Gestaltungsoptionen.
Was ist Gentrifizierung?
Der Begriff "Gentrifizierung" wurde in den 1960er Jahren von der britischen Soziologin Ruth Glass im Rahmen einer Untersuchung der Veränderungen im Londoner Stadtteil Islington geprägt. Er ist vom englischen Wort "gentry" (niederer Adel) abgeleitet und wird seither zur Charakterisierung sozialräumlicher Entwicklungsprozesse von Stadtquartieren genutzt. In der sozialwissenschaftlichen Fachwelt versteht man unter Gentrifizierung eine allmählich, durch Erneuerungsmaßnahmen und/oder Eigentümerwechsel entstehende Dominanz einkommensstarker Haushalte in attraktiven urbanen Wohnlagen zu Lasten von weniger verdienenden Bevölkerungsgruppen. Solche Prozesse verlaufen in ihrer Anfangsphase wie im Stadium ihrer Vollendung selten konfliktfrei. Sie lösen bis heute europaweit unterschiedliche stadtpolitische Protestaktionen - wie z.B. Hausbesetzungen, organisierte Mietminderung, politische Demonstrationen oder Vandalismus gegen Symbole des durchsetzungsstarken Reichtums - aus. Letzterer führte in Deutschland u.a. dazu, dass ordnungspolitische Akteure mit dem Begriff auch staatsfeindliche Aktivitäten assoziieren. Sie schreckten im Sommer des Jahres 2007 nicht davor zurück, einen Berliner Wissenschaftler zu verfolgen und zu verhaften, der sich mit diesem Thema beschäftigt.
Gentrifizierung im geschichtlichen Rückblick
Die geschichtliche Dimension der Thematik ist für den heutigen Diskurs über das Thema wichtig, da in der gesellschaftlichen Öffentlichkeit häufig der falsche Eindruck vermittelt wird, es handle sich um ein neues stadtpolitisches Thema.
Die Entstehung und Persistenz des Gentrifizierungsdiskurses in England ist mit der in Großbritannien noch sehr ausgeprägten Trennung zwischen Klassen verknüpft. Das Eindringen zahlungskräftiger Schichten in Gebiete der Arbeiterklasse war und ist dort deshalb ein viel sensibleres Politikum als in Ländern mit sozial gemischteren Stadtquartieren und einem feinmaschigeren Wohlfahrtsstaat. London ist zudem aufgrund seiner vielfältigen, auch international nachgefragten Arbeitsangebote schon lange ein bevorzugter Wohnstandort. Seit vielen Jahren steht dort eine hohe Wohnungsnachfrage einem geringen und qualitativ mangelhaften Angebot gegenüber. Hohe Mietpreise sind eine Folge dieser Entwicklung und führen dazu, dass sich Haushalte mit geringen Einkommen das Wohnen in zentralen Lagen der Stadt kaum mehr leisten können. Von ihnen verlassene Wohnungen werden renoviert oder abgerissen und neu gebaut, um anschließend an zahlungsfähige Kunden teurer vermietet oder verkauft zu werden.
Auf dem europäischen Festland entwickelte sich der Gentrifizierungsdiskurs ab Mitte der 1970er Jahre im Zuge der populären Hausbesetzungen in den Niederlanden. Die Ölkrise verteuerte erstmals das Wohnen und leitete den Wandel industriegesellschaftlicher Stadtstrukturen ein. In Deutschland bestimmten - vor allem in Frankfurt, Berlin und Hamburg - Hausbesetzungen und Modernisierungen der Stadtstruktur den wohnpolitischen Alltag der 1980er Jahre. Jüngere Bevölkerungsgruppen mit mittlerem und geringem Einkommen verweigerten die drohende Verdrängung durch Kahlschlagsanierung und teure Modernisierung an kostengünstigere Stadtränder oder gar in die suburbane Peripherie. Sie organisierten sich - angelehnt an historische Vorbilder - in Bürgerinitiativen auf Stadtteil-, Straßen- oder Hausebene, bildeten Wohnkollektive und verbündeten sich mit sozialen Bewegungen, die ihre Interessen unterstützen. In dieser Zeit entstanden in Deutschland auch die ersten stadtsoziologischen Fallstudien zur Gentrifizierung infolge der Erneuerung von Wohnungsbeständen oder von Großprojekten. Letztere förderten - wie z.B. die Ansiedlung des Europäischen Patentamtes in München - den Zuzug gut bezahlter Bevölkerungsgruppen, mit denen einkommensschwächere ansässige Bevölkerungsgruppen auf dem Wohnungsmarkt kaum konkurrieren konnten.
Wissenschaftliche Erklärungen von Gentrifizierung basieren auf unterschiedlichen theoretischen Annahmen. Die sozial-ökologische Deutung verfolgte längere Zeit die Perspektive eines "doppelten Invasions-Sukzessions-Zyklus" mit der Annahme eines sukzessiven Zuzugs besserverdienender Haushalte, die bislang empirisch jedoch nicht belegt werden konnte. Als plausibel, wenn auch um kulturelle Aspekte ergänzungsbedürftig, hat sich in kapitalistischen Gesellschaftssystemen die ökonomische Erklärung von Gentrifizierung durchgesetzt. Sie geht von Rendite-Differenzen von Gebäude- und Grundstückswerten aus. Ein durch Erneuerungsmaßnahmen steigender Gebäudewert ("value-gap") zieht hiernach später eine Erhöhung des Grundstückswertes nach sich ("rent-gap"). Solche Prozesse können durch eine Veränderung der Nachfrage nach Wohnraum sowie durch Interventionen im Wohnraumangebot sowie im Umfeld von Wohngebieten ausgelöst werden, die ihrerseits eine zahlungskräftige Nachfrage generieren. Unklar bleibt dabei, welche gesellschaftlichen Strukturen und Akteure die Wertentwicklung von Boden und Wohnraum beeinflussen und wie sie Wertsteigerungen bewirken, die den Beginn von Gentrifizierung markieren. Diese Aspekte bleiben im Einzelfall genau zu untersuchen. Dafür eignen sich national und international vergleichende Längsschnittstudien unter Berücksichtigung von stadtpolitischen, wirtschaftlichen und sozialkulturellen Einflussfaktoren. Sie stellen jedoch bis heute eine empirische Forschungslücke dar. Risiken von Gentrifizierung - u.a. nach abgeschlossenen Sanierungsverfahren - werden in mehreren deutschen Städten mit dem Instrument der Erhaltungs- oder Milieuschutzsatzung zu regulieren versucht. Erfahrungen zeigen jedoch, dass die Wirksamkeit solcher öffentlichen Interventionen vergleichsweise begrenzt ist.
Gentrifizierung in Deutschland zu Beginn des 21. Jahrhunderts
Vor dem Hintergrund der noch lückenhaften und zum Teil nicht bekannten wissenschaftlichen Befunde über verallgemeinerbare Ursachen und Mechanismen der Gentrifizierung ist es nicht erstaunlich, dass dieses Thema zu Beginn des 21. Jahrhunderts mit viel emotionaler Empörung und normativ kontrovers diskutiert wird. Betroffene von Gentrifizierung fühlen sich existenziell bedroht und Profiteure solcher Prozesse verteidigen ihre damit verbundenen Gewinnerwartungen.
Ein Blick in aktuelle Analysen des deutschen Wohnungsmarktes zeigt dessen immer stärkere räumliche und soziale Differenzierung. Viele altindustrielle Regionen in Ost und West verlieren immer noch Einwohner und damit Nachfrager auf den dortigen Wohnungsmärkten. Bevölkerungswachstum wird im Zeitraum 2005 bis 2025 für die Teilräume um die Metropolen München, Berlin, Hamburg, in den Regionen Rhein-Main und Neckar, im nördlichen Niedersachsen sowie am Bodensee und im südwestdeutschen Grenzgebiet zu Frankreich prognostiziert. Die Intensität und soziale Struktur des Zuzugs von Menschen führt zusammen mit der jeweils vorliegenden Struktur der Wohnungsteilmärkte zu mehr oder weniger Verdrängungsdruck gegenüber einkommensschwachen Haushalten und damit zu einem Risiko für Gentrifizierung. Die Entwicklung des Wohnungsneubaus in der Bundesrepublik zeigt einen kontinuierlichen Rückgang von knapp 600.000 fertiggestellten Wohneinheiten im Jahr 1997 auf etwa 200.000 Wohneinheiten im Jahr 2007. Insbesondere Mehrfamilienhäuser wurden deutlich weniger gebaut. Im Jahr 2006 waren von den insgesamt knapp 40 Millionen Wohnungen in Deutschland 26 Millionen (= 65 Prozent) Mietwohnungen: Davon befanden sich "61 Prozent in der Hand privater Kleinanbieter (...) und 39 Prozent (...) im Eigentum professioneller Anbieter. (...) Der Wohnungsbestand in Deutschland ist damit im Unterschied zu anderen Ländern durch eine kleinteilige Struktur mit einem hohen Anteil von Privateigentümern gekennzeichnet. Die Mehrheit der Privateigentümer besitzt nur wenige Mietwohnungen." Im Zeitraum 1999 bis 2008 haben Kommunen, Bund und Länder 553.000 Wohneinheiten aus ihrem Bestand und damit auch entsprechende Verfügungsrechte verloren, während private Eigentümer, darunter viele ausländische Finanzinvestoren, einen Zugewinn von 627.000 Wohneinheiten verzeichneten. Der von Finanzinvestoren auf dem Wohnungsmarkt praktizierte "Strategie-Mix aus Bestandserhaltung und Einzelprivatisierung" hat ihre hohen Renditeerwartungen auf entspannten Märkten kaum erfüllt. Relevanter Zuzug einkommensstärkerer Haushalte erhöht die Wahrscheinlichkeit von Gentrifizierung in privatem Wohneigentum in attraktiven Lagen bei Steuerungsverlust der öffentlichen Hand infolge von Verkäufen eigener Bestände.
Geht Gentrifizierung mit der Verdrängung einkommensschwacher Haushalte einher, weil sie sich ihre alten Wohnungen aufgrund von Mietpreissteigerungen nicht mehr leisten können, steigen häufig die Ausgaben der öffentlichen Hand für die Absicherung des Wohnens. Denn Neuanmietung an anderem Ort erzeugt oft höhere Wohnkosten und zwingt betroffene Haushalte zum Bezug von Wohngeld. Dabei lassen sich die für dessen Gewährung geltenden Kriterien (Wohnungsgröße pro Person und Miethöchstgrenze) insbesondere in wachsenden Metropolen häufig nicht erfüllen, wodurch das Risiko von Obdachlosigkeit steigt.
Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass sich im Wohngeldbezug ein deutliches Nord-Süd-Gefälle abzeichnet: Reine Wohngeldhaushalte (das sind solche, deren Wohnkosten gänzlich von der öffentlichen Hand bezahlt werden) konzentrierten sich im Jahr 2007 vor allem in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Thüringen, im westlichen Niedersachsen sowie in Schleswig-Holstein. Die schwierige Lage auf diesen regionalen Arbeitsmärkten verschärft die Folgen des Rückgangs öffentlich geförderten Wohnraums. Viele bundesdeutsche Großstädte geben für die Absicherung des Wohnens schon mehr als die Hälfte des jeweiligen Haushaltsbudgets für soziale Aufgaben aus. Da es sich hierbei um eine kommunale Pflichtaufgabe handelt, die weder zu vermeiden noch zu verschieben ist, müssen bei knappen Kassen zunehmend freiwillige kommunale Leistungen wie für Kultur, Sport und Bildung gestrichen werden.
Die Gesetze zur Regelung der Unterstützung in Wohnungsnotfällen entstehen auf Bundesebene mit geringen Mitsprachemöglichkeiten der zur Zahlung verpflichteten Kommunen. Dadurch bleibt die Debatte um den Finanzausgleich zwischen Bund, Ländern und Gemeinden lebendig. Die Folgen tragen Menschen vor Ort, die sich über unzureichende Kinderbetreuung, geschlossene Schwimmbäder und reduzierte Frequenzen im öffentlichen Nahverkehr beschweren, oftmals ohne deren strukturelle Ursachen zu kennen.
Die vorliegenden Daten zur Entwicklung des bundesdeutschen Wohnungsmarktes verweisen auf einen Aspekt von Gentrifizierung, der bis zur Jahrtausendwende zumindest noch nicht in dem Ausmaß ins Gewicht fiel: Der massenhafte und weit verbreitete Auftritt internationaler Finanzinvestoren auf dem Wohnungsmarkt ist ein Symbol gesellschaftlicher Globalisierung. Sie prägt zunehmend auch die Arbeitsmärkte, die Wohnende zu nationaler und internationaler Mobilität zwingen. Beschleunigte Verkehrsverbindungen in der Luft sowie auf Schienen und Straßen ermöglichen Multilokalität des Wohnens und Arbeitens zu den zeitlichen und wirtschaftlichen Lasten der Betroffenen. Viele Menschen leisten sich außerdem für Freizeitzwecke einen oder mehrere Wohnorte. Diese Praktiken verschärfen zusammen mit höherem Wohnflächenverbrauch und einer steigenden Anzahl von kleinen Haushalten den Nachfragedruck auf das gesunkene Angebot an Neubauwohnungen.
Die durch globale Vernetzung induzierte höhere Wohnungsnachfrage trifft in regional unterschiedlicher Weise auf eine weitgehend misslungene Integration von Migranten. Diese Bevölkerungsgruppen, die seit den 1960er Jahren als 'Gastarbeiter' das westdeutsche Wirtschaftswunder ermöglicht haben, weisen vielfach auch in der zweiten und dritten Generation einen unterdurchschnittlichen Bildungsgrad und gering qualifizierte Berufstätigkeiten auf. Sie können sich als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt oft nur durch Bündelung mehrerer kleiner Einkommen von Familienmitgliedern behaupten. Zudem sind sie häufig von Diskriminierung betroffen und ziehen sich zum Schutz davor in kleinräumige Enklaven zurück. Vor Verdrängung infolge von Gentrifizierung können sich einkommensschwache Zuwanderer aus dem Ausland nur durch den Erwerb von Wohneigentum oder durch den freiwilligen Umzug in günstigere Wohngebiete schützen. Diese Art von Segregation stößt immer wieder auf Akzeptanzprobleme und trägt zur Verfestigung von Diskriminierung bei. Übersehen wird dabei, dass einkommensstärkere Bevölkerungsgruppen ganz selbstverständlich das Recht ihrer Segregation in einkommenshomogenen Wohngebieten in Anspruch nehmen.
Die beschleunigte Dynamik städtischer Veränderungen infolge der Globalisierung von Arbeits-, Wohnungs- und Finanzmärkten weist keine einheitliche Richtung auf. Wachstum und Schrumpfung von Bevölkerung differenzieren sich regional und kleinräumig aus. Sie stellen die an standardisierte Maßnahmen ,für alle' gewohnte Stadtpolitik vor die ungewohnte Herausforderung des Umgangs mit steigenden sozialen, wirtschaftlichen, politischen und kulturellen Differenzen. Darauf kann nur adäquat reagiert werden, wenn das notwendige Wissen über die jeweils vor Ort wirkmächtigen Strukturen und Prozesse vorliegt. Da das vorhandene Wissen über Strukturen und Prozesse der Stadtentwicklung noch zu wenig präzise und in der Politik wie in der Bevölkerung nicht ausreichend verbreitet ist, stößt eine demokratische Regulation dieser komplexen Prozesse auf große Schwierigkeiten. Am Beispiel Hamburg lässt sich zeigen, wie leicht sich Konflikte auf das Thema Gentrifizierung fokussieren, in Wirklichkeit aber den gesamten Prozess der Stadtentwicklung meinen.
Im Dezember des Jahres 2009 ging in Hamburg die im August des Jahres begonnene Besetzung eines Geländes, an dessen profitabler Erneuerung schon mehrere private Investoren gescheitert waren, erfolgreich zu Ende: "Sieg der Freibeuter - Richtungswechsel in der Stadtentwicklung: Hamburg kauft das Gängeviertel zurück" titelte Till Briegleb in der Süddeutschen Zeitung vom 17.12.2009. Der holländische Immobilienentwickler Hanzevast wollte im ehemaligen städtischen Arbeiterviertel attraktive innerstädtische Wohnungen und moderne Büros errichten, konnte dies aber über längere Zeit nicht verwirklichen. Der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg entschied sich - im Unterschied zur 20jährigen Konfliktstrategie gegenüber den Besetzern der Hafenstraße - angesichts der breiten Solidarität von Bürgern mit den besetzenden Künstlern, Architekten und Stadtplanern zum Rückkauf des Geländes. Unter dem Motto "Komm in die Gänge" mobilisieren die Aktivisten seither mit unterschiedlichen Veranstaltungen u.a. gegen Gentrifizierung. In Wirklichkeit geht es ihnen jedoch um eine Veränderung der Stadt nach den Bedürfnissen aller Bewohner im Verbund mit anderen Initiativen in der Stadt. Was das bedeutet, muss nun mit Vertretern des zurückgekehrten städtischen Eigentümers verhandelt werden. Dieser Prozess beflügelt offenbar den Willen zu politischen Neuorientierungen: Künftig will die Stadt Hamburg Grundstücke nicht mehr wie bisher denjenigen überlassen, die dafür am meisten bieten, sondern aufgrund des besten Konzeptes entscheiden. Belastbare Kriterien hierfür wären noch zu erarbeiten, wenn es nicht bei einem reinen Lippenbekenntnis bleiben soll. Auch in anderen Gebieten von Hamburg (z.B. in St. Pauli oder Altona) regt sich der Widerstand gegen den meistbietenden Ausverkauf der Stadt.
Solche Aktivitäten zeigen, dass Bürger wieder ihr Interesse an Stadtentwicklung bekunden und nicht mehr bereit sind, ihre Lebensräume ungefragt Gentrifizierungsrisiken auszusetzen. Wirtschaft und Politik wären klug beraten, diese konstruktive Energie aufzugreifen und für eine originelle eigenlogische Entwicklung aller Stadtsegmente zu nutzen, die eine qualitative Profilierung im internationalen Wettbewerb der Städte um Gäste und Investitionen unterstützt. Eine verzweifelte und teure Werbung um ,kreative Potenziale' würde sich erübrigen, denn ihre unterschiedlichen Varianten werden von interessanten Stadtqualitäten angelockt oder bleiben da und engagieren sich mit ihren jeweiligen Ressourcen für deren Fortbestand und Weiterentwicklung.
Perspektiven einer Stadtpolitik jenseits von Gentrifizierung
Wie bereits angemerkt, erfordert eine für die Vermeidung von Gentrifizierung sensible Stadtpolitik umfangreiches Detailwissen über die unterschiedlichen Entwicklungen in verschiedenen städtischen Gebietstypen. Reine Prozessbeschreibungen und moralische Skandalisierungen reichen hierfür keineswegs aus. Erforderlich ist vielmehr eine gründliche interdisziplinäre, strukturelle wie prozessuale Stadtforschung, die auf verallgemeinerbare Ergebnisse oder zumindest auf Erklärungen der Ursachen von spezifischen räumlichen Entwicklungen ausgerichtet ist.
Gentrifier lassen sich aus wirtschaftlich prosperierenden Städten kaum ausschließen, weil sie dort auch gebraucht werden. Auch eine Zwangsverlagerung dieser Bevölkerungsgruppen in Regionen mit Bevölkerungs- und Innovationsbedarf erscheint kaum realistisch. Viel wichtiger wäre es, mit Mitteln von Forschung und Praxis herauszufinden, wie die unterschiedlichen Potenziale von Gentrifiern und der von ihnen "bedrohten" Bevölkerungsgruppen sinnvoll verknüpft und für eine demokratische Entwicklung von Städten und Regionen genutzt werden können. In Leipzig und anderswo haben solche Prozesse längst eingesetzt. Sie leben u.a. von der Erfahrung, dass einkommenshomogene Siedlungsstrukturen, seien sie durch Armut, mittlere Einkommen oder Reichtum geprägt, längerfristig langweilig werden. Dabei erlahmen kreative Energien und individualisierte Konflikte mit Partnern, Nachbarn oder Freunden nehmen zu.
Aktivitäten gegen Gentrifizierung können sich nicht allein auf politische, wirtschaftliche, soziale oder kulturelle Eingriffe im Bereich des Wohnens beschränken. Dort tritt Gentrifizierung zwar in Erscheinung, ihre Ursachen liegen jedoch in einem komplexen Feld von Wechselwirkungen, das es jeweils vor Ort zu entschlüsseln gilt, bevor zu kurz greifende populistische Maßnahmen ergriffen werden. Angemessene Interventionen können in den Bereichen Bildung, Arbeit, Kultur oder in der Gestaltung von Mobilitätsmöglichkeiten liegen und müssen in der Regel angemessen aufeinander bezogen werden.
Für die Lösung "hartnäckiger" sozialräumlicher Probleme ist eine Implantierung von Gentrifizierung durch Großprojekte wie (Bau-)Ausstellungen oder Olympiaden erfahrungsgemäß wenig geeignet. Hierfür bedarf es experimenteller Spielräume zur Entwicklung geeigneter Handlungskonzepte unter Beteiligung derjenigen, deren Probleme zu lösen sind. Dabei kann sich die ökonomisch abgesicherte ,kulturelle Klasse' durch Patenschaften, Stiftungen, Projektförderung nützlich machen und selbst Kreativität sowie Zufriedenheit ernten. Zu bekämpfen sind nicht die Gentrifier, sondern die Strukturen und Prozesse die zur sozialen Spaltung urbaner Lebenswelten und zur Zerstörung der Ressourcen aller Bewohner einer Stadt beitragen.
